Vay mua nhà bao nhiêu là an toàn với thu nhập của bạn

Câu hỏi mà nhân viên tín dụng trả lời cho bạn là "hồ sơ của anh chị vay được bao nhiêu". Câu hỏi bạn thật sự cần trả lời là "gia đình mình trả nợ được bao nhiêu mỗi tháng, trong mười lăm năm, kể cả những năm không thuận lợi". Hai câu này cho ra hai con số rất khác nhau, và phần lớn rắc rối tài chính sau khi mua nhà bắt đầu từ chỗ người mua lấy con số thứ nhất làm mục tiêu.

Ngân hàng cho vay dựa trên hồ sơ thu nhập ở thời điểm hiện tại và giá trị tài sản bảo đảm. Họ không biết hai năm nữa bạn có con thứ hai, cha mẹ bạn cần chi phí điều trị, hay công ty bạn cắt giảm nhân sự. Những việc đó không hiếm, và chúng xảy ra trong khi khoản trả nợ vẫn về đúng hạn mỗi tháng.

Ba con số quyết định khoản vay có an toàn không

Thứ nhất là tỉ lệ vay trên giá trị căn hộ. Các ngân hàng thường cho vay tối đa quanh mức 70–80% giá trị tài sản bảo đảm, tuỳ chính sách từng nơi và tuỳ hồ sơ. Con số này là mức trần kỹ thuật, không phải khuyến nghị. Vay càng sát trần thì bạn càng không còn khoảng đệm nào nếu sau này cần bán lại: giá bán phải bù được dư nợ cộng toàn bộ chi phí giao dịch.

Thứ hai là tỉ lệ khoản trả nợ trên thu nhập. Thông lệ quản lý tài chính cá nhân thường lấy mốc tổng nghĩa vụ trả nợ hằng tháng không vượt quá khoảng 35–40% thu nhập ròng của hộ gia đình. Ở mức trên 50%, mọi biến động nhỏ đều thành vấn đề lớn, vì phần thu nhập còn lại không đủ để vừa sống vừa tích luỹ dự phòng.

Thứ ba là thời hạn vay. Thời hạn dài làm khoản trả hằng tháng nhẹ đi trông thấy, nên rất dễ bị dùng như một cách "làm cho khoản vay vừa túi". Nhưng nó không làm khoản nợ nhỏ đi — nó chỉ chia nhỏ ra và cộng thêm nhiều năm tiền lãi.

Các tỉ lệ nêu trên là mức tham khảo phổ biến, thay đổi theo từng ngân hàng và từng thời điểm. Hãy hỏi trực tiếp nơi bạn định vay để lấy con số áp dụng cho hồ sơ của mình.

Kéo dài thời hạn vay: nhẹ mỗi tháng, nặng cả đời vay

Với cùng một số tiền vay và cùng một mức lãi suất, kéo thời hạn từ mười năm lên hai mươi năm có thể làm khoản trả hằng tháng giảm đi rõ rệt. Cảm giác lúc ký rất dễ chịu. Cái giá nằm ở tổng số tiền lãi phải trả: nợ gốc giảm chậm hơn nhiều, nên phần lãi cộng dồn qua từng năm lớn hơn hẳn.

Điều này không có nghĩa thời hạn dài luôn sai. Với người mới đi làm, thu nhập còn tăng, chọn thời hạn dài để khoản trả hằng tháng an toàn rồi trả thêm gốc khi có tiền là một chiến lược hợp lý — miễn là bạn đã hỏi kỹ về phí trả nợ trước hạn. Nếu hợp đồng thu phí cao trong nhiều năm đầu, chiến lược đó không thực hiện được và bạn bị khoá vào lịch trả nợ dài.

Lãi suất ưu đãi và cái bẫy của năm thứ hai

Gần như mọi khoản vay mua nhà đều có một giai đoạn lãi suất ưu đãi cố định lúc đầu, rồi chuyển sang lãi suất thả nổi tính theo công thức lãi suất cơ sở của ngân hàng cộng một biên độ ghi trong hợp đồng.

Sai lầm phổ biến là lấy khoản trả nợ của giai đoạn ưu đãi làm cơ sở tính ngân sách gia đình. Khi hết ưu đãi, khoản trả hằng tháng có thể tăng lên đáng kể, đúng vào lúc bạn vừa tiêu hết tiền tiết kiệm cho nội thất và các khoản dọn về nhà mới.

Hai câu cần hỏi và ghi lại bằng văn bản: biên độ cộng vào lãi suất cơ sở là bao nhiêu và có cố định suốt thời gian vay không, và lãi suất cơ sở được xác định theo cái gì. Một hợp đồng ghi rõ hai điều này đáng tin hơn nhiều so với lời hứa miệng về mức lãi suất tương lai.

Thử khoản vay bằng kịch bản xấu

Trước khi ký, hãy tự làm bài kiểm tra này trên giấy. Giả sử ba việc xảy ra cùng lúc trong năm thứ hai: lãi suất thả nổi cao hơn mức ưu đãi bạn đang được hưởng, thu nhập của hộ gia đình giảm một phần vì một người mất việc vài tháng, và phát sinh một khoản chi lớn ngoài kế hoạch.

Trong kịch bản đó, bạn còn trả nợ được bao nhiêu tháng bằng tiền dự phòng đang có? Nếu câu trả lời dưới sáu tháng, khoản vay đang quá sức — không phải vì con số hôm nay quá lớn, mà vì bạn không có chỗ để xoay khi có chuyện.

Cách xử lý không nhất thiết là bỏ ý định mua. Ba hướng thường dùng: chọn căn nhỏ hơn hoặc ở vị trí xa hơn để giảm số tiền vay, lùi thời điểm mua thêm một năm để tích luỹ thêm vốn tự có, hoặc giữ nguyên căn nhưng kéo dài thời hạn vay và cam kết trả thêm gốc mỗi khi có khoản thu bất thường.

Hồ sơ chuẩn bị trước, đừng để nước tới chân

Thời gian thẩm định hồ sơ vay thường kéo dài vài tuần, trong khi hợp đồng đặt cọc lại hay ấn định thời hạn công chứng ngắn. Chuẩn bị trước giúp bạn không rơi vào cảnh phải bỏ cọc chỉ vì thiếu một tờ giấy.

Những thứ ngân hàng gần như luôn hỏi: giấy tờ tuỳ thân của người vay và người đồng trả nợ, giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân, hợp đồng lao động và sao kê lương sáu tới mười hai tháng gần nhất, chứng từ chứng minh nguồn thu khác nếu có, và hồ sơ pháp lý của căn hộ. Người có thu nhập từ kinh doanh tự do nên hỏi sớm xem ngân hàng chấp nhận loại chứng từ nào, vì đây là chỗ hồ sơ hay bị kéo dài nhất.

Những sai lầm thường gặp khi vay mua nhà

• Tính ngân sách bằng khoản trả nợ của giai đoạn lãi suất ưu đãi, không tính giai đoạn thả nổi.
• Dùng hết tiền mặt để giảm khoản vay, không giữ lại quỹ dự phòng cho sáu tháng chi tiêu.
• Quên các khoản định kỳ mới phát sinh sau khi về nhà mới: phí quản lý, phí gửi xe, chi phí đi lại xa hơn.
• Không hỏi phí trả nợ trước hạn, rồi không thực hiện được kế hoạch trả sớm đã dự định.
• Đặt cọc trước khi ngân hàng có văn bản chấp thuận cấp tín dụng, và hợp đồng cọc không có điều khoản hoàn tiền nếu không vay được.
• Chỉ hỏi một ngân hàng, trong khi điều kiện và biên độ giữa các nơi chênh nhau đáng kể.
• Không kiểm tra lịch sử tín dụng của chính mình trước khi nộp hồ sơ — một khoản trả chậm cũ có thể ảnh hưởng tới hạn mức được duyệt.

Khi nào thuê vẫn là lựa chọn đúng

Nếu công việc của bạn có thể phải đổi thành phố trong vài năm tới, nếu khoản trả nợ ngốn quá nửa thu nhập, hoặc nếu vốn tự có mới chỉ đủ phần nhỏ giá trị căn hộ, thì thuê thêm một thời gian không phải là thất bại. Chi phí giao dịch của việc mua rồi bán lại trong thời gian ngắn thường lớn hơn nhiều so với phần tiền thuê tiết kiệm được.

Mua nhà là quyết định đúng khi nó làm cuộc sống của bạn ổn định hơn. Một khoản vay khiến cả gia đình phải nín thở mỗi khi lãi suất nhích lên thì đang làm điều ngược lại. Trước khi ký, hãy nhờ ngân hàng in cho bạn lịch trả nợ dự kiến ở hai mức lãi suất khác nhau — cầm hai tờ giấy đó về đọc ở nhà, quyết định sẽ rõ ràng hơn nhiều.