Kiểm tra căn hộ khi nhận bàn giao: đi theo trình tự nào

Sau hai năm chờ đợi, cuối cùng cũng tới ngày nhận nhà. Tâm trạng lúc đó thường là vui và nôn nóng, và đó chính là lý do phần lớn người mua ký biên bản bàn giao trong vòng chưa tới một giờ, trong đó có nửa tiếng dành cho việc chụp ảnh.

Vấn đề là biên bản bàn giao không phải giấy xác nhận đã nhận chìa khoá. Nó là văn bản ghi lại tình trạng căn hộ tại thời điểm giao, và về sau mọi tranh luận "cái này hỏng từ trước hay do anh chị làm hỏng" đều quay về đúng tờ giấy đó. Lỗi không được ghi vào biên bản sẽ khó đòi hơn rất nhiều.

Bài này đưa ra trình tự kiểm tra một căn hộ trong khoảng hai tiếng, theo thứ tự mà thợ hay dùng: đi từ hệ thống kỹ thuật tới hoàn thiện, từ thứ khó sửa tới thứ dễ sửa.

Mang gì theo buổi nhận nhà

• Hợp đồng mua bán và phụ lục danh mục vật liệu bàn giao — bản in, để đối chiếu tại chỗ chứ không đọc trên điện thoại.
• Bút thử điện và một thiết bị sạc để kiểm tra từng ổ cắm.
• Thước dây hoặc thước laser, dùng cho cả việc đo diện tích lẫn đo chiều cao trần.
• Đèn pin — dùng chiếu xiên vào tường và sàn để thấy chỗ gồ ghề, phồng rộp mà mắt thường nhìn thẳng không thấy.
• Một viên bi hoặc quả bóng bàn để thử độ dốc sàn nhà vệ sinh và ban công.
• Giấy ăn hoặc một tờ giấy mỏng để thử độ kín của gioăng cửa và cửa sổ.
• Điện thoại còn nhiều pin để chụp lại mọi lỗi phát hiện được, có ngày giờ.

Nếu có điều kiện, hãy đi cùng một người biết nghề xây dựng. Chi phí thuê người đi kiểm hộ trong một buổi thường nhỏ hơn nhiều so với một hạng mục phải tự sửa về sau.

Điện và nước: nhóm lỗi tốn kém nhất

Đây là nhóm phải kiểm đầu tiên, vì sửa chúng sau khi đã lát sàn và sơn hoàn thiện là đục phá.

Với hệ thống điện: bật thử toàn bộ công tắc, cắm thử từng ổ cắm bằng thiết bị sạc, kiểm tra aptomat tổng và các aptomat nhánh có ghi nhãn rõ ràng không. Thử ngắt từng aptomat nhánh và xem đúng khu vực nào mất điện — nhãn dán sai là chuyện xảy ra thường xuyên và rất phiền về sau.

Với hệ thống nước: mở tất cả vòi cùng lúc để xem áp lực có tụt hẳn không, xả bồn cầu vài lần liên tiếp, kiểm tra đường thoát sàn bằng cách đổ một xô nước và xem nó rút hết trong bao lâu. Đặt viên bi xuống sàn nhà vệ sinh — bi phải lăn về phía thoát sàn. Sàn không dốc đúng chiều nghĩa là nước sẽ đọng lại vĩnh viễn ở góc phòng.

Cuối cùng, mở tủ dưới bồn rửa và soi đèn pin vào các mối nối. Vết ẩm hoặc vệt nước cũ ở đó là dấu hiệu rò rỉ đã có từ trước.

Chống thấm, cửa và kính

Chống thấm là hạng mục khó kiểm nhất trong một buổi vì lỗi thường chỉ lộ ra sau vài trận mưa. Những gì kiểm được ngay: chân tường nhà vệ sinh và ban công có vệt ố không, trần phòng tắm có vết loang không, các khe tiếp giáp giữa sàn ban công và tường có kín không.

Với cửa: đóng mở từng cánh vài lần, nghe tiếng cọ sát và nhìn khe hở bốn cạnh có đều không. Kẹp một tờ giấy vào giữa rồi đóng cửa lại — kéo ra mà giấy tuột dễ dàng nghĩa là gioăng không kín, cửa sẽ lọt gió và lọt tiếng ồn.

Với kính và cửa sổ: kiểm tra chốt khoá, ray trượt, và đặc biệt là phần keo bả quanh khung. Đây là nơi nước mưa hay len vào, và cũng là chỗ thợ hay làm ẩu vì nhìn từ trong nhà không thấy.

Tường, trần và sàn

Dùng đèn pin chiếu xiên dọc theo mặt tường. Ánh sáng xiên làm lộ ngay những chỗ bả không phẳng, vết nứt chân chim và chỗ sơn không đều — tất cả đều gần như vô hình khi nhìn thẳng dưới ánh đèn trần.

Với sàn gạch hoặc sàn gỗ, hãy đi chân trần khắp căn hộ và nghe tiếng. Chỗ nào phát ra tiếng bộp rỗng là chỗ bị bong, cần ghi lại. Kiểm tra các mạch gạch có thẳng và đều không, phào chân tường có khít không.

Với trần: chú ý các vị trí quanh đèn âm trần và quanh miệng gió điều hoà, vì đó là nơi hay nứt và hay có khe hở.

Điều hoà, thông gió và thiết bị phòng cháy

Ba hạng mục này hay bị lướt qua vì chúng nằm trên cao và trông như đã xong. Với điều hoà, hãy bật thử từng máy ở chế độ lạnh ít nhất mười phút, sờ ống đồng xem có đọng nước bất thường không, và nhìn kỹ đường ống thoát nước ngưng có dốc về đúng hướng không. Máy chạy được chưa chắc đã lắp đúng, và nước ngưng chảy ngược vào trần là lỗi phải đục ra sửa.

Với thông gió: bật quạt hút nhà vệ sinh và bếp, đưa một tờ giấy mỏng lại gần miệng hút — giấy phải bị hút dính vào. Không hút được nghĩa là đường ống bị tắc hoặc chưa nối, và nhà vệ sinh sẽ ẩm quanh năm.

Với phòng cháy: kiểm tra đầu báo khói, đầu phun chữa cháy trong căn hộ có đủ và còn nguyên vẹn không, và hỏi ban quản lý vị trí lối thoát hiểm gần nhất tính từ cửa nhà bạn. Đây là thông tin nên biết trong ngày đầu tiên, không phải trong lúc có chuyện.

Đối chiếu nội thất với danh mục trong hợp đồng

Mở phụ lục vật liệu bàn giao ra và đi từng dòng. Đây là lúc bản in phát huy tác dụng: thương hiệu thiết bị vệ sinh, loại gạch, loại khoá cửa, model điều hoà, số lượng đèn — phải khớp với thứ đang lắp trong nhà.

Thay đổi vật liệu so với hợp đồng không phải lúc nào cũng sai, vì hợp đồng thường cho phép thay bằng loại tương đương. Nhưng "tương đương" là điều cần được giải thích và ghi nhận, không phải điều để bạn tự đoán. Thấy khác thì ghi vào biên bản và yêu cầu chủ đầu tư trả lời bằng văn bản.

Ghi biên bản thế nào cho có giá trị

Nguyên tắc quan trọng nhất: mọi lỗi phát hiện được đều phải nằm trong biên bản, kèm mô tả vị trí cụ thể. "Tường phòng ngủ có vết nứt" là mô tả yếu; "vết nứt dài khoảng 30cm trên tường phòng ngủ số 1, phía cửa sổ, cách sàn khoảng 1,2m" là mô tả dùng được.

Biên bản nên có thêm hai thứ: thời hạn chủ đầu tư phải khắc phục từng hạng mục, và cách xử lý nếu quá hạn. Ảnh chụp nên được in kèm hoặc ít nhất ghi rõ số lượng ảnh đã bàn giao cho bộ phận kỹ thuật.

Nếu còn hạng mục lớn chưa xong, bạn có quyền chưa ký nghiệm thu phần đó. Nhận chìa khoá và nghiệm thu hoàn tất là hai việc khác nhau — nhiều biên bản gộp chung, và đó là điểm cần đọc kỹ trước khi đặt bút.

Những việc cần làm ngay sau khi nhận chìa khoá

Ghi lại chỉ số công tơ điện và đồng hồ nước ngay hôm nhận nhà, chụp ảnh lại. Hỏi ban quản lý về thời điểm bắt đầu tính phí quản lý và cách đóng. Lưu lại đầu mối liên hệ của bộ phận kỹ thuật cùng thời hạn bảo hành từng hạng mục ghi trong hợp đồng — thời hạn này khác nhau giữa phần kết cấu và phần thiết bị.

Và nếu chưa dọn vào ở ngay, hãy ghé lại căn hộ sau trận mưa lớn đầu tiên. Đó là buổi kiểm tra chống thấm thật sự, và nó vẫn nằm trong thời gian bảo hành nếu bạn phát hiện sớm.