Tổng chi phí thật khi mua căn hộ, ngoài con số niêm yết

Người mua nhà lần đầu thường tính ngân sách theo đúng một con số: giá căn hộ. Đủ tiền mặt cộng khoản vay bằng giá đó là coi như mua được. Rồi tới lúc ký hợp đồng mới phát hiện còn thuế, tới lúc nhận nhà mới biết phải đóng thêm quỹ bảo trì, tới lúc dọn vào mới thấy căn hộ bàn giao thô đúng nghĩa là bốn bức tường.

Hụt tiền ở giai đoạn cuối là tình huống khó chịu nhất, vì lúc đó bạn không còn lựa chọn nào rẻ: phải vay thêm với điều kiện xấu hơn, hoặc dọn vào ở trong một căn nhà làm dở dang.

Bài này liệt kê bốn nhóm chi phí đi kèm một giao dịch mua căn hộ, để bạn cộng chúng vào ngân sách trước khi chọn căn chứ không phải sau.

Giá niêm yết là giá của căn hộ, không phải giá của việc mua căn hộ

Khi xem bảng hàng, việc đầu tiên cần hỏi nhân viên bán hàng là: con số này đã gồm thuế giá trị gia tăng chưa, đã gồm khoản phí bảo trì phần sở hữu chung chưa, và đã gồm nội thất chưa. Ba câu hỏi đó có thể làm con số thay đổi đáng kể, và mỗi nơi lại niêm yết theo một cách.

Có dự án ghi giá đã gồm thuế, có nơi ghi giá chưa gồm. Có nơi tính phí bảo trì riêng thành một dòng, có nơi gộp sẵn. Không có cách nào đoán được — chỉ có cách hỏi và yêu cầu ghi rõ trong phiếu tính giá.

Nhóm 1 — Các khoản gắn với hợp đồng mua bán

Thuế giá trị gia tăng tính trên phần giá trị căn hộ. Nếu bảng hàng ghi giá chưa gồm thuế thì đây là khoản lớn nhất trong nhóm này, và nó xuất hiện ngay ở các đợt thanh toán đầu chứ không đợi tới cuối.

Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung — quỹ dùng để sửa chữa thang máy, máy bơm, hệ thống phòng cháy và các hạng mục dùng chung của toà nhà về sau. Khoản này tính theo tỉ lệ phần trăm trên giá trị hợp đồng và thường nộp một lần trước khi nhận bàn giao. Hãy đọc đúng điều khoản ghi tỉ lệ trong hợp đồng của bạn, đừng nghe con số truyền miệng.

Phí chuyển nhượng hợp đồng nếu bạn mua lại từ một khách hàng khác chứ không mua trực tiếp từ chủ đầu tư. Mức phí và bên nào chịu là điều thoả thuận được, nhưng phải thoả thuận trước khi đặt cọc.

Nhóm 2 — Các khoản khi làm sổ và sang tên

Nhóm này phát sinh ở thời điểm ra công chứng và thời điểm nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận. Các khoản thường gặp:

• Lệ phí trước bạ — tính theo tỉ lệ trên giá tính lệ phí do cơ quan thuế xác định, thường do bên mua nộp.
• Thuế thu nhập cá nhân của bên bán khi mua lại nhà của người khác. Theo thông lệ bên bán chịu, nhưng thực tế nhiều giao dịch thoả thuận bên mua trả — nếu vậy, đó là tiền của bạn và phải nằm trong bảng tính.
• Phí công chứng hợp đồng mua bán, tính theo giá trị hợp đồng.
• Lệ phí cấp giấy chứng nhận và phí thẩm định hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai.
• Phí dịch vụ làm hồ sơ nếu bạn thuê người làm thay thay vì tự đi.

Mức thu của từng khoản do quy định hiện hành và từng địa phương quyết định, thay đổi theo thời điểm. Cách lấy con số chính xác nhanh nhất là mang thông tin căn hộ tới văn phòng công chứng nơi định ký và nhờ họ tính thử — việc này thường được hỗ trợ miễn phí.

Nhóm 3 — Chi phí đi kèm khoản vay

Nếu vay ngân hàng, tiền lãi không phải chi phí duy nhất. Những khoản thường gặp gồm phí thẩm định tài sản bảo đảm, phí công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm cho hợp đồng thế chấp, bảo hiểm cháy nổ cho căn hộ, và ở nhiều nơi là bảo hiểm khoản vay cho người đi vay.

Khoản dễ bị bỏ quên nhất là phí trả nợ trước hạn. Rất nhiều người mua có kế hoạch trả hết sớm khi bán tài sản khác hoặc khi nhận thưởng cuối năm, nhưng hợp đồng tín dụng thường thu một tỉ lệ trên số tiền trả trước hạn trong vài năm đầu. Hỏi rõ mức phí và thời gian áp dụng trước khi ký, vì nó quyết định chiến lược trả nợ của bạn.

Một điểm nữa cần hiểu đúng: lãi suất ưu đãi trong thời gian đầu không phải lãi suất của cả khoản vay. Hết thời gian ưu đãi, lãi được tính theo công thức lãi suất cơ sở cộng biên độ, và con số này thay đổi theo thị trường. Hãy hỏi ngân hàng tính thử số tiền phải trả hằng tháng ở kịch bản lãi suất cao hơn hiện tại, rồi xem bạn có chịu nổi không.

Nhóm 4 — Từ lúc nhận chìa khoá tới lúc ở được

Đây là nhóm bị đánh giá thấp nhất. Căn hộ bàn giao thô cần hoàn thiện sàn, sơn, thiết bị vệ sinh, hệ thống bếp. Căn bàn giao cơ bản vẫn thiếu toàn bộ nội thất rời và rèm. Ngay cả căn bàn giao đầy đủ nội thất cũng thường phát sinh thêm đồ dùng, thiết bị điện và chi phí dọn vào.

Bên cạnh đó là các khoản định kỳ bắt đầu tính ngay từ tháng nhận bàn giao, dù bạn đã dọn vào ở hay chưa: phí quản lý tính theo mét vuông mỗi tháng, phí gửi xe, và tiền điện nước theo biểu giá của toà nhà. Nhiều nơi thu phí quản lý theo quý hoặc theo năm, nên khoản đầu tiên là một cục tiền chứ không phải một tháng.

Lập bảng tổng chi phí trước khi chốt căn

Cách làm đơn giản mà hiệu quả: mở một bảng tính, mỗi dòng là một khoản, mỗi khoản ghi thêm cột "thời điểm phải trả". Bạn sẽ thấy ngay vấn đề thật không nằm ở tổng số tiền, mà ở việc các khoản dồn vào cùng một vài tháng.

• Giá căn hộ theo tiến độ từng đợt, ghi rõ đã gồm thuế hay chưa.
• Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, thường nộp trước khi nhận nhà.
• Các khoản thuế, lệ phí và phí công chứng khi sang tên.
• Chi phí mở khoản vay và khoản trả nợ hằng tháng, tính ở kịch bản lãi suất bất lợi.
• Tiền hoàn thiện và nội thất, ước tính theo mét vuông cho nhanh.
• Phí quản lý, phí gửi xe và các khoản định kỳ của năm đầu tiên.
• Một khoản dự phòng cho những thứ chưa nghĩ ra — nên có, vì luôn có.

Một cách đơn giản để không bị hụt tiền

Nếu không muốn tính chi tiết, hãy dùng một quy tắc thô: cộng thêm một phần đáng kể vào giá căn hộ để ra ngân sách thật, rồi mới đi chọn căn theo con số mới đó. Chọn căn theo giá niêm yết rồi xoay tiền cho phần còn lại là thứ tự ngược, và nó gần như luôn kết thúc bằng việc vay thêm.

Mọi tỉ lệ và cách tính nêu trên chỉ mang tính tham khảo, thay đổi theo quy định từng thời điểm và từng địa phương. Trước khi chốt, hãy nhờ công chứng viên tính thử các khoản khi sang tên và nhờ ngân hàng tính thử lịch trả nợ — hai việc này mất một buổi và cho bạn con số sát thực tế hơn mọi bài viết.