Diện tích thông thuỷ và tim tường khác nhau thế nào

Bạn đi xem một căn hộ, tờ rơi ghi 70m². Về nhà mở hợp đồng mẫu ra đọc thì thấy 65,4m². Nhân viên bán hàng giải thích "một cái là tim tường, một cái là thông thuỷ" rồi chuyển sang chuyện khác. Bạn gật đầu nhưng không thật sự hiểu mình đang mua bao nhiêu mét vuông.

Đây không phải chuyện chữ nghĩa. Hai cách đo cho ra hai con số khác nhau trên cùng một căn hộ, và con số bạn chọn để chia giá sẽ cho ra hai mức đơn giá mỗi mét vuông khác hẳn nhau. Khi so sánh hai dự án, nếu mỗi nơi dùng một cách đo thì phép so sánh của bạn sai ngay từ đầu.

Hai cách đo trên cùng một căn hộ

Hãy hình dung căn hộ như một chiếc hộp có tường bao quanh. Câu hỏi là: khi đo diện tích, ta đo phần trống bên trong, hay đo cả phần tường?

Diện tích thông thuỷ đo phần bạn thật sự dùng được — nói nôm na là phần mà nước có thể lan tới nếu đổ xuống sàn. Cách đo này không tính tường bao quanh căn hộ, không tính tường ngăn giữa căn của bạn với căn hàng xóm, không tính diện tích sàn nằm dưới cột chịu lực và hộp kỹ thuật. Phần tường ngăn giữa các phòng bên trong căn hộ và phần ban công, lô gia thì được tính theo quy định hiện hành.

Diện tích tim tường đo tới đường tim của các bức tường bao và tường ngăn giữa hai căn hộ, tức tính thêm một nửa bề dày tường về phía bạn. Cách này cũng tính cả phần sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm trong căn.

Vì vậy con số tim tường luôn lớn hơn con số thông thuỷ trên cùng một căn. Không có trường hợp ngược lại, và cũng không có chuyện hai con số bằng nhau.

Chênh lệch bao nhiêu là bình thường

Mức chênh phổ biến nằm trong khoảng vài phần trăm tới khoảng mười phần trăm, tuỳ thiết kế. Căn nào chênh nhiều hơn thường vì ba lý do: tường dày, có cột chịu lực lớn nằm lọt trong căn, hoặc có hộp kỹ thuật đi qua.

Đây là chỗ cần chú ý khi chọn giữa hai căn cùng diện tích tim tường. Một căn 70m² tim tường mà không có cột nào lọt vào trong sẽ cho bạn nhiều diện tích dùng được hơn hẳn một căn 70m² tim tường có hai cột lớn ở góc phòng khách. Trên tờ rơi hai căn giống nhau; khi kê đồ thì khác hẳn.

Ảnh hưởng tới đơn giá mỗi mét vuông

Giả sử một căn hộ giá 2,8 tỉ đồng, diện tích tim tường 70m², diện tích thông thuỷ 65m². Chia theo tim tường ra khoảng 40 triệu đồng mỗi mét vuông; chia theo thông thuỷ ra khoảng 43 triệu. Cùng một căn nhà, cùng một số tiền, mà con số đơn giá chênh nhau ba triệu.

Con số này chỉ là ví dụ minh hoạ cách tính, không phải mặt bằng giá của bất kỳ khu vực nào. Điều đáng nhớ là nguyên tắc: khi so sánh các dự án với nhau, phải quy về cùng một cách đo. Hỏi thẳng nhân viên bán hàng "con số này là thông thuỷ hay tim tường" trước khi ghi vào bảng so sánh của bạn, và nếu họ không chắc thì lấy số từ bản vẽ kèm hợp đồng.

Con số nào được ghi trên hợp đồng và giấy chứng nhận

Hợp đồng mua bán căn hộ hiện nay thường ghi cả hai con số, nhưng diện tích dùng để tính tiền và diện tích ghi trên giấy chứng nhận là diện tích sử dụng căn hộ tính theo kích thước thông thuỷ. Đây là thay đổi mà nhiều người mua lần đầu chưa nắm, nên vẫn quen nghe quảng cáo theo tim tường.

Hãy mở hợp đồng của chính bạn ra đọc đúng điều khoản này, vì cách ghi của từng chủ đầu tư không hoàn toàn giống nhau. Nếu hợp đồng chỉ ghi một con số mà không nói rõ đo theo cách nào, đó là điểm phải yêu cầu làm rõ bằng văn bản trước khi ký.

Khi đo thực tế lúc bàn giao lệch với hợp đồng

Chuyện diện tích đo thực tế lệch đôi chút so với hợp đồng là bình thường trong xây dựng. Vấn đề nằm ở chỗ hợp đồng có nói trước cách xử lý hay không.

Phần lớn hợp đồng có một điều khoản đặt ngưỡng sai số cho phép. Trong ngưỡng đó, hai bên không điều chỉnh tiền. Vượt ngưỡng thì thanh toán bù trừ theo đơn giá đã ký: diện tích thực tế nhỏ hơn thì chủ đầu tư trả lại phần chênh, lớn hơn thì người mua đóng thêm.

Ba việc nên làm: đọc kỹ ngưỡng sai số ghi trong hợp đồng trước khi ký; yêu cầu bản vẽ hoàn công hoặc biên bản đo đạc khi nhận bàn giao; và tự đo lại bằng thước laser ngay trong buổi bàn giao, ghi số liệu vào biên bản thay vì ký rồi mới thắc mắc.

Phí quản lý và kinh phí bảo trì tính theo con số nào

Đây là câu hỏi ít người hỏi lúc mua nhưng trả tiền suốt nhiều năm sau đó. Phí quản lý toà nhà thường thu theo đơn giá mỗi mét vuông mỗi tháng, nhân với diện tích căn hộ. Chênh vài mét vuông giữa hai cách đo, nhân với mười hai tháng rồi nhân tiếp với số năm bạn ở, không còn là con số nhỏ.

Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cũng vậy: khoản này tính theo tỉ lệ trên giá trị hợp đồng, mà giá trị hợp đồng lại tính theo diện tích. Cách đo dùng để tính tiền vì thế ảnh hưởng tới cả khoản nộp một lần lẫn khoản đóng hằng tháng.

Hãy hỏi ban quản lý hoặc phòng kinh doanh hai câu: đơn giá phí quản lý mỗi mét vuông là bao nhiêu, và nhân với diện tích đo theo cách nào. Ghi lại câu trả lời cùng với giá bán trong bảng so sánh của bạn, vì hai dự án cùng mức giá vẫn có thể chênh nhau đáng kể ở chi phí sống hằng tháng.

Kiểm tra gì trên bản vẽ trước khi ký

• Bản vẽ mặt bằng căn hộ phải là phụ lục đính kèm hợp đồng, có kích thước từng phòng, không phải tờ rơi quảng cáo.
• Vị trí cột và hộp kỹ thuật — chúng ăn vào diện tích dùng được và thường nằm ở chỗ khó kê đồ nhất.
• Ban công hay lô gia, và phần đó được tính vào diện tích theo cách nào.
• Bề dày tường bao và tường ngăn căn hộ — số này giải thích vì sao hai con số diện tích chênh nhau nhiều hay ít.
• Chiều cao thông thuỷ từ sàn tới trần, và có dầm chạy ngang qua phòng nào không. Dầm thấp làm căn hộ bí hơn nhiều so với cảm giác trên bản vẽ phẳng.
• Hướng mở cửa và vị trí điều hoà — không liên quan tới diện tích nhưng quyết định bạn kê được đồ ở đâu.

Một cách kiểm tra nhanh khi đi xem nhà

Mang theo một thước dây và đo thử chiều dài, chiều rộng phòng khách rồi nhân lại. Đối chiếu với con số ghi trên bản vẽ. Không cần chính xác tuyệt đối — chỉ cần đủ để phát hiện trường hợp con số quảng cáo lệch quá xa so với thứ bạn đang đứng trong đó.

Cuối cùng, hãy nhớ rằng diện tích chỉ là một trong nhiều yếu tố. Một căn 62m² bố cục vuông vắn, ít cột, hai phòng ngủ đều có cửa sổ thường dễ sống hơn một căn 68m² méo mó với một phòng ngủ không có ánh sáng tự nhiên. Con số trên giấy quan trọng vì nó liên quan tới tiền, nhưng thứ bạn sống cùng mỗi ngày là cái mặt bằng, không phải con số.