Giấy tờ pháp lý cần kiểm tra trước khi đặt cọc mua căn hộ

Khoản tiền đau nhất trong một giao dịch nhà ở thường không phải tiền mua nhà — đó là tiền cọc. Tiền mua nhà đi qua công chứng, có hợp đồng, có biên lai nộp thuế, có hồ sơ sang tên; sai ở đâu vẫn còn dấu vết để lần. Tiền cọc thì nhiều khi chỉ có một tờ giấy viết tay, một lần chuyển khoản và một lời hứa.

Người mua lần đầu hay đặt cọc vì sợ mất căn. Môi giới nói "căn này đang có ba khách xem", chủ nhà giục "chốt trong hôm nay em bớt thêm". Trong mười lăm phút đó, một hai trăm triệu rời khỏi tài khoản trước khi bất kỳ tờ giấy nào được đọc kỹ.

Bài này liệt kê những thứ cần xem xong trước khi đưa tiền, chia theo ba tình huống thường gặp nhất.

Vì sao tiền cọc khó đòi lại

Hợp đồng đặt cọc là thoả thuận riêng giữa hai bên, và phần lớn nội dung do chính hai bên tự viết. Nghĩa là mọi điều bất lợi cho bạn đều có thể nằm sẵn trong đó một cách hợp pháp: thời hạn công chứng quá ngắn, điều khoản "bên mua không thực hiện thì mất toàn bộ tiền cọc" trong khi bên bán vi phạm lại chỉ phải hoàn tiền, hoặc không có dòng nào nói bên bán phải giải chấp trước ngày ký.

Khi tranh chấp xảy ra, bạn không mất tiền vì bị lừa bằng một thủ đoạn tinh vi nào cả. Bạn mất tiền vì đã ký đúng một văn bản nói rằng bạn sẽ mất tiền trong trường hợp đó. Vì vậy việc kiểm tra không chỉ nhắm vào căn nhà, mà nhắm vào cả tờ giấy bạn sắp ký.

Trường hợp 1 — Căn hộ đã có sổ hồng

Đây là tình huống dễ kiểm nhất, nhưng cũng là tình huống người mua chủ quan nhất vì "có sổ rồi thì yên tâm". Bốn thứ phải đối chiếu:

• Bản gốc, không phải bản photo hay ảnh chụp. Yêu cầu xem tận tay quyển sổ gốc. Chủ nhà nói sổ đang ở ngân hàng thì đó là thông tin quan trọng, không phải lý do để bỏ qua.
• Tên chủ sở hữu trên sổ có khớp với người đang thương lượng với bạn không, và căn cước của người đó có khớp với tên trên sổ không.
• Thông tin căn hộ — số căn, tầng, tên toà, diện tích sử dụng căn hộ — phải trùng với căn bạn vừa đi xem. Nghe thừa, nhưng người ta vẫn nhầm giữa hai căn cùng số ở hai toà khác nhau.
• Trang cập nhật biến động ở cuối sổ: đây là nơi ghi các lần thế chấp, giải chấp, thay đổi chủ. Một dòng thế chấp chưa được xoá nghĩa là căn hộ vẫn đang là tài sản bảo đảm.

Trường hợp 2 — Mua lại hợp đồng, căn chưa có sổ

Rất nhiều căn hộ được sang tay khi dự án chưa ra sổ. Thứ bạn mua lúc này không phải quyền sở hữu, mà là vị trí của người mua trong hợp đồng ký với chủ đầu tư. Kiểm tra vì thế đi theo chuỗi giấy tờ:

• Hợp đồng mua bán gốc giữa chủ đầu tư và người bán, đủ trang, đủ phụ lục, có dấu.
• Toàn bộ phiếu thu hoặc chứng từ chuyển khoản của các đợt đã đóng. Cộng lại phải khớp với số tiền người bán khai.
• Các văn bản chuyển nhượng trước đó nếu căn đã qua tay nhiều người, kèm xác nhận của chủ đầu tư ở từng lần.
• Điều kiện chuyển nhượng của chính chủ đầu tư: nhiều nơi yêu cầu người bán phải đóng đủ tới một đợt nhất định mới được sang tên, và thu một khoản phí cho thủ tục này. Hỏi trước để biết ai chịu khoản đó.
• Căn đang thế chấp tại ngân hàng hay không. Rất phổ biến, không phải điều xấu — nhưng phải có lộ trình giải chấp rõ ràng ghi trong hợp đồng cọc, và tiền của bạn nên đi qua tài khoản phong toả hoặc trả thẳng cho ngân hàng chứ không trao tay.

Hãy tự đi xác nhận với chủ đầu tư, đừng nhận thông tin qua lời kể của môi giới. Một cuộc gọi hoặc một buổi lên phòng kinh doanh của dự án cho bạn biết chính xác căn đó đang đứng tên ai, đã đóng tới đợt nào và có bị ngăn chặn giao dịch không.

Trường hợp 3 — Mua trực tiếp từ chủ đầu tư

Mua thẳng từ chủ đầu tư an toàn hơn về mặt tư cách người bán, nhưng lại phát sinh rủi ro khác: tiến độ. Với dự án đang xây, hãy hỏi cho bằng được ba loại giấy tờ.

Thứ nhất là văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai do cơ quan quản lý nhà ở địa phương cấp. Không có văn bản này thì khoản tiền bạn đóng đang đi vào một dự án chưa được phép huy động vốn theo cách đó.

Thứ hai là chứng thư bảo lãnh của ngân hàng cho nghĩa vụ bàn giao nhà. Đây là thứ trả lời câu hỏi "nếu dự án không bàn giao đúng hạn thì ai trả lại tiền cho tôi". Hãy xem cả phạm vi bảo lãnh, vì có chứng thư chỉ bảo lãnh cho một phần chứ không phải toàn bộ số tiền đã đóng.

Thứ ba là bản hợp đồng mua bán mẫu, xin trước và mang về đọc ở nhà. Đừng đọc lần đầu ngay tại bàn ký. Ba điều khoản cần soi kỹ: mốc bàn giao và mức phạt nếu chậm, quy định về chênh lệch diện tích khi đo thực tế, và điều kiện được rút nếu bạn không vay được ngân hàng.

Người ký bán có đúng là người được quyền bán không

Đây là lỗi âm thầm nhất, vì mọi giấy tờ đều thật. Nếu căn hộ là tài sản chung của vợ chồng thì cả hai phải cùng ký, hoặc người ký phải có văn bản uỷ quyền hợp lệ của người kia. Người bán đang ở nước ngoài thì văn bản uỷ quyền phải được hợp pháp hoá đúng thủ tục. Chủ sở hữu đã mất thì căn nhà là di sản thừa kế, và người đứng ra bán phải chứng minh được quyền của mình qua thủ tục khai nhận thừa kế.

Những lỗi thường gặp khi đặt cọc

• Đặt cọc bằng tiền mặt không có biên nhận, hoặc biên nhận chỉ ghi "nhận tiền" mà không ghi rõ nhận cho việc gì.
• Hợp đồng cọc không ghi địa chỉ căn hộ, số sổ hoặc số hợp đồng — tức không xác định được đang cọc cho cái gì.
• Không có thời hạn ký công chứng, hoặc thời hạn quá ngắn so với thời gian ngân hàng duyệt khoản vay của bạn.
• Không có điều khoản xử lý khi căn hộ đang thế chấp mà bên bán không giải chấp kịp.
• Chỉ ràng buộc một chiều: bên mua bỏ thì mất cọc, bên bán bỏ thì chỉ hoàn lại tiền, không có bồi thường.

Làm gì trong hai ngày trước khi chuyển tiền

Nếu chỉ còn hai ngày và phải chọn việc để làm, hãy làm ba việc sau. Mang bản sao giấy tờ tới một văn phòng công chứng và nhờ kiểm tra thông tin ngăn chặn — công chứng viên là người trả lời chính xác nhất câu hỏi căn này có công chứng được hay không. Lên ban quản lý toà nhà hỏi tình trạng công nợ và tình trạng cư trú của căn. Và đưa dự thảo hợp đồng cọc cho một người có chuyên môn đọc giúp, dù chỉ nửa tiếng.

Mọi con số và thủ tục nêu trong bài chỉ mang tính tham khảo và có thể thay đổi theo thời điểm cũng như theo từng địa phương. Trước khi ký bất kỳ văn bản nào, hãy kiểm tra lại với công chứng viên hoặc người tư vấn pháp lý của bạn. Một buổi kiểm tra kỹ không làm bạn mất căn nhà tốt — nhưng nó giúp bạn không mất tiền vào một căn nhà đáng lẽ không nên mua.